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真実の所有者がかつて登記簿に所有者として顔を出したことのある人なら、無効登記である現在の所有権の登記から順番に抹消していき、真実の所有者の登記を回復すればよいことになります。
では、真実の所有者が一度も登記簿上に所有者として現れたことのない人であったら、どうすればよいのでしょうか。
その場合は、いったん無効に所有権登記を抹消しておいて、その上で改めて所有権の保存か移転の方法を使って、真実の所有者のために登記をすればよいわけです。
しかし、この方法は多数の当事者を巻き込み、実際上は非常な困難を伴います。
そこで、裁判所は現在の登記名義人から直接に真実の所有者へ所有権移転を許し、速やかに正しい登記に戻す途を聞きました。
登記の実務でも、「真正な登記名義の回復」を登記原因として所有権の移転登記が認められています。
形は所有権移転になっていますが、登記名義人との間で実際に権利が動いたわけではありませんので、日付の記載は必要ありません。
しかし、この登記には問題が少なくありません。
登記実務は、当初裁判所の判決のあるもの、つまり裁判の過程で真実の所有者と認められた者に限って、「真正な登記名義の回復」の登記を許していました。
ところが、その後、当事者の申請によるものも認めることになり、この登記の濫用が心配されることになりました。
というのも、登録免許税が「売買」や「譲渡担保」などに比べて半額のせいもあり、本当の「取得原因」をごまかすためや、脱税行為の手段として、この登記が使われているケースも考えられるからです。
このような不動産の取引には事前の綿密な調査が必要です。
既に登記してある所有権についての登記の内容が、当初から誤りがあったり、登記しておかなければならない事項が脱落(遺漏)している場合に、それを正しく改める登記のことを「所有権更正登記」といいます。
このような誤りや脱落の原因は、当初から正しい申請がされなかった場合と、申請は正しくても登記官が誤った場合とがあります。
どちらの場合も、関係当事者から更正登記申請ができます。
特に後者については、登記官は法務局長(または地方法務局長)の許可を得て職権で更正することができます。
この更正登記申請を行うのに、更正前と更正後とで登記された事項に同一性があることが条件になっています。
また、登記の上で利害関係を持っている者があるときは、「更正登記申請をしても差し支えない」という内容の、その者の承諾書が必要です。
承諾がもらえないときは、訴訟によってそれに代わる判決をもらわなければなりません。
本来共有名義にしなければならなかった所有権保存登記が、誤ってＳ単有名義に登記されていたので、その更正登記がされた例です。
なお、更正登記については、登記原因の日付は記載する必要はなく、単に「錯誤」とだけ記載します。
不動産の売主は、売買契約と同時に買戻しの特約をつけることができます。
この特約によって、売主は一定の期間の後に受け取った代金と契約費用とを買主に返すことによって売買契約を解除し、売った不動産を取り戻すことができます。
ただし、買戻しの期間は十年を超えて決めることはできません。
期間を定めなかったときは、五年以内に買い戻さなくてはなりません。
買戻しの特約の登記は、売買による所有権移転登記の申請と同時に別件で申請されます。
登記した買戻権は他人に主張できるものとなり、その不動産が第三者に売却されても買い戻すことができます。
つまり、不動産の買主は、買戻しに応じる義務を受け継ぐことになるのです。
したがって、このような不動産は買戻期間満了後に取引するのが賢明というものです。
この制度には、もともと金融のための物的担保の機能が期待されていたのですが、同様な機能を持つものとして代物弁済の予約、譲渡担保などがある上に、買戻しは不動産に限られるなどと融通性がないため敬遠され、本来の目的では利用されることは多くありません。
むしろ、公団住宅や住宅供給公社などの分譲に際して、一定の期間内の転売禁止や期限付きの建築条件を履行させる手段として使われることが多いようです。
登記名義人の表示は、名義人が自然人であるときは「住所と氏名」、法人であるときは「名称と主たる事務所の所在地」で表されます。
登記名義人とは、権利に関する登記の中で、その権利が現在帰属する者として表されている名義人のことをいいます。
例えば、所有権の登記であれば所有者、抵当権の登記であれば抵当権者のことです。
ところで、この表示が常に現在の事実と合致していることが望ましいのは、いうまでもないことです。
そこで、登記がされた後で、住所移転や婚姻などの原因で表示に変更が生じた場合には、そうした変更の事実を登記するために登記名義人の「表示の変更」の登記が行われます。
この表示変更の登記は、権利の内容に変更を及ぼすものではないので、常に「付記登記」の方法によらねばならないことになっています。
また、この登記の目的は、現在の登記名義人の表示を正確に公示することにありますから、たとえ数回にわたって変更があった場合でも、その過程が証明されさえすれば、中聞を省略して、いきなり現在の表示で登記することが許されています。
なお、登記名義人の表示についての登記事項に、当初から誤りや脱落がある場合には、それを是正する登記をすることができます。
この登記のことを登記名義人の「表示の更正」登記と呼んでいます。
所有者Ｋの転居による所有権登記名義人表示変更登記です。
新住所が記載され、旧住所が朱抹されています。
量記の順位を確保する「仮登記」とは、本登記をするための要件が備わっていないときに、将来の本登記の順位を確保しておくためにする登記のことで、予備登記の一種だとされています。
順位とは、登記簿に記載される順番のようなものですから、仮登記の役目は、登記簿上の枠の予約をしておくことにあります。
仮登記は、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権(根抵当権)、賃借権、採石権の九種の権利についてきます。
ここでは、その中の所有権を取り上げて説明しておきます。
もう本登記ができるだけの権利の変動は生じているのにもかかわらず、登記するだけの書類全部、例えば登記義務者の登記済証(権利証)などが揃わない場合に、さしあたってしておく登記です。
不動産登記法二条一号で定められている仮登記ですので、一号仮登記とも呼ばれています。
まだ登記するだけの権利の変動は生じていないが、将来の権利変動を請求する権利はもう生じているときに、その請求権を保全しておくための登記です。
売買予約契約を結んで、将来の所有権の移転を請求する権利を取得した場合に、その請求権(つまり所有権移転請求権)を保全する仮登記がこの例に当たります。
一号と同じ理由で、二号仮登記といわれています。
条件付権利(または期限付権利)の仮登記する権利の変動が生じる時期が、ある条件にかかっているという場合に、その条件が成立するまでの問、権利を保全しておくための登記です。
「農地法の許可があれば、所有権が移転する」場合の売買による条件付所有権移転の仮登記がその一例です。
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